07:20 +07 Thứ hai, 14/10/2019
CHỦ TỊCH HỒ CHÍ MINH DẠY KIỂM SÁT VIÊN PHẢI : " CÔNG MINH, CHÍNH TRỰC, KHÁCH QUAN, THẬN TRỌNG, KHIÊM TỐN ".                                                                                                                                               VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN TỈNH GIA LAI HƯỞNG ỨNG CUỘC VẬN ĐỘNG: XÂY DỰNG ĐỘI NGŨ CÁN BỘ, KIỂM SÁT VIÊN : "VỮNG VỀ CHÍNH TRỊ, GIỎI VỀ NGHIỆP VỤ, TINH THÔNG VỀ PHÁP LUẬT, CÔNG TÂM VÀ BẢN LĨNH, KỶ CƯƠNG VÀ TRÁCH NHIỆM ".

TRANG LIÊN KẾT

VKSND tỉnh Gia Lai
Cổng thông tin điện tử Gia lai
Tạp chí Kiểm sát
tỉnh ủy gia lai
baovepl
Kiểm sát viên cần biết
Luật Việt Nam
mail công vụ

ĐĂNG NHẬP THÀNH VIÊN

THỐNG KÊ TRUY CẬP

Đang truy cậpĐang truy cập : 55

Máy chủ tìm kiếm : 11

Khách viếng thăm : 44


Hôm nayHôm nay : 901

Tháng hiện tạiTháng hiện tại : 13022

Tổng lượt truy cậpTổng lượt truy cập : 1283429

Liên hệ QC Trái

Trang nhất » Tin Tức Chung » VKSND tỉnh Gia Lai

Hưởng ứng giải Búa liềm vàng : giải báo chí toàn quốc về xây dựng Đảng

Triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013: Nhìn ở góc độ kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự và vụ án hành chính

Thứ ba - 29/07/2014 08:42
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014, có nhiều nội dung mới có liên quan trực tiếp đến chức năng của Viện kiểm sát nhân dân trong lĩnh vực kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự, hành chính như: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thủ tục hành chính về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai...

1. Về thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

          Luật Đất đai năm 2003 không có quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Mặc dù vấn đề này đã được Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 quy định nhưng vẫn chưa có sự thống nhất, cụ thể như sau:
          Tại Điều 168 BLDS năm 2005 quy định: Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
          Theo Điều 439 BLDS năm 2005 thì Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”.
          Điều 467 BLDS năm 2005 lại quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký”.
          Tại Điều 692 BLDS năm 2005 thì lại quy định: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
          Điều 636 BLDS năm 2005 quy định: Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại”.
          Tuy nhiên, tại Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.
          Từ đây có thể thấy giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 không thống nhất và ngay chính trong các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng đã không thống nhất. Chính vì sự “Vênh” nhau này của pháp luật đã dẫn đến sự không thống nhất trong nhận thức và áp dụng pháp luật trên thực tiễn giải quyết các vụ án dân sự.
          Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của các giao dịch về quyền sử dụng đất tại khoản 3 Điều 188 như sau: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.
          Và tại khoản 7 Điều 95 về Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng có quy định: “Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.
          Có thể thấy, so với các quy định chung chung “kể từ thời điểm đăng ký” hoặc “kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký” của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì Luật Đất đai năm 2013 đã xác định một cách rõ ràng, chi tiết hơn đó là “kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”. Quy định này cho thấy “Sổ địa chính” sẽ là nguồn chứng cứ rất quan trọng và là cơ sở để người sử dụng đất xác định cũng như chứng minh thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất khi họ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất; đồng thời đó sẽ là tài liệu, chứng cứ quan trọng để các cơ quan tiến hành tố tụng giải quyết các vụ án tranh chấp về đất đai có liên quan đến việc xác định thời điểm có hiệu lực của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
          Tuy nhiên, để pháp luật được thống nhất, hạn chế các tranh chấp, khiếu kiện về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cần thiết phải có sự thống nhất giữa Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở với Luật Đất đai trong việc quy định về thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

          2. Về công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai.

          Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 vẫn có quy định văn bản, hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng và việc chứng thực thì thực hiện tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. Như vậy, quá trình thực hiện luật trên thực tiễn sẽ tồn tại song song hai loại hợp đồng, văn bản giao dịch về đất đai. Một loại được công chứng và một loại được chứng thực. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011 (BLTTDS) thì Toà án chỉ thụ lý giải quyết đối với vụ án “tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu” và việc dân sự “yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu” mà không có quy định nào của BLTTDS quy định Toà án có thẩm quyền thụ lý giải quyết vụ án có liên quan đến tranh chấp hoặc yêu cầu tuyên bố văn bản chứng thực vô hiệu. Thực tiễn cho thấy mặc dù có tranh chấp và có yêu cầu nhưng người dân không biết gửi đơn đến đâu để yêu cầu giải quyết và Toà án cũng không có căn cứ pháp lý để thụ lý giải quyết vụ việc liên quan đến tranh chấp hoặc yêu cầu tuyên bố văn bản chứng thực vô hiệu. Hạn chế này của pháp luật tố tụng dân sự thể hiện việc thiếu cơ chế giải quyết tranh chấp, mặc dù về mặt nội dung pháp luật đã có quy định.
          Để bảo đảm quyền lợi đầy đủ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và quyền yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, nên chăng cần tiếp tục nghiên cứu để bổ sung vụ, việc tranh chấp và yêu cầu về tuyên bố văn bản chứng thực vô hiệu là loại việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân.

          3. Về giải quyết tranh chấp đất đai.

            So với quy định trước đây, Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên quy định “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.  Tuy nhiên, đối với trường hợp đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 thì Luật Đất đai năm 2013 đã mở rộng tối đa quyền lựa chọn phương án giải quyết tranh chấp đất đai của các đương sự, cụ thể như sau:
“Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”.
Hiện nay, đa số các tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, kéo dài là các tranh chấp về đất đai hoặc có liên quan đến đất đai. Do vậy, nhìn ở góc độ kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự có liên quan đến đất đai, chúng tôi thấy rằng việc mở rộng tối đa quyền lựa chọn phương án giải quyết tranh chấp đất đai cho các đương sự là phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Điều này có ý nghĩa khẳng định vai trò quan trọng của các cơ quan tiến hành tố tụng nói chung và Viện kiểm sát nhân dân nói riêng trong giải quyết tranh chấp đất đai. Đây cũng là cơ sở để xác định trong thời gian tới các vụ án tranh chấp về đất đai do Toà án nhân dân thụ lý sẽ tăng mạnh về số lượng. Đồng nghĩa với việc này là số vụ việc Viện kiểm sát phải kiểm sát giải quyết và tham gia phiên toà cũng sẽ tăng đột biến.
Do vậy, để triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 trong ngành Kiểm sát nhân dân có hiệu quả và để bảo đảm thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của ngành trong công tác kiểm sát giải quyết các vụ án tranh chấp về đất đai, cần thiết phải có sự chuẩn bị, tăng cường, bổ sung hợp lý cả về số lượng và chất lượng đội ngũ cán bộ, Kiểm sát viên làm công tác kiểm sát dân sự, hành chính ở Viện kiểm sát các cấp, nhất là ở Viện kiểm sát cấp huyện.   
                             
Tác giả: Nguyễn Văn Quân - Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Gia Lai
 
Nguồn: Báo Bảo vệ pháp luật số 58, thứ ba ngày 22/7/2014
Tổng số điểm của bài viết là: 14 trong 3 đánh giá
Click để đánh giá bài viết
 
Học tập và làm theo tấm gương đạo đức HCM
top